محدودیت دسترسی به زمین و منابع فیزیکی
فقدان شفافیت در مالکیت زمین، مشخصات استفاده و محدوده آن و قوانین مربوطه، به بخش خصوصی آسیب می زند و به طرز نامطلوبی مسائل متعدد تجاری را متاثر می سازد. مسائل فوق همچنین، به شکل غیر ضروری کلیه ذی نفعان را در معرض ریسک قرار می دهد.
بخش خصوصی برای دریافت سرمایه از مجاری رسمی، اجاره زمین های تجاری خصوصی، و فروش و اجاره ( به منظور استفاده خدماتی و صنعتی) زمین های دولتی بر ارائه وثیقه از جنس زمین متکی است. به وجود یک سیاست مدرن، کارا و شفاف در مورد حقوق مالکیت به منظور اطمینان دهی از این که خلق ثروت تنها به نخبگان اقتصادی محدود نیست، ضرورت احساس می شود: در وضعیت کنونی دولت، بخش خصوصی راه را به سوی پرورش و رشد یک طبقه وسیع صاحبان کسب و کار هموار نمی کند. غیاب قوانین شفاف مالکیت و زمین و ضمانت اجرایی قوانین مربوطه، به عنوان یک مانع جدی در مقابل رشد فراگیر و همگانی بخش خصوصی به حساب می آید.
در حال حاضر در افغانستان حیازت زمین به سه شکل ظهور می کند: الف) مالکیت فردی،  ب) مالکیت خانواده، قبیله و جامعه محلی، و ج) مالکیت دولت
در یک جامعه روستایی مثل افغانستان، قوانین زمین نقش محوری در مشروعیت دهی به حکومت ها و پیشبرد پروسه صلح  بازی می کند. تلقی مردم از حکومت به عنوان یک چپاولگر به یاغیگری اجازه می دهد تا در قامت ارائه دهنده موازی خدمات دولتی (دولت در سایه) ظاهر شود. دولت با استفاده از مقررات قانونی، زمین های شخصی را به اجاره و فروش می رساند، چنین اقدامی ادعاهای عرفی نسبت به مالکیت زمین های مزبور را به کلی تضعیف کرده است. حکومت پسا-طالبانی افغان ها، گرچه استقرار یافته است، اما هرگز نتوانسته است به جایگزین سازی کامل روابط محلی و قبیله ای اراضی دست یابد. تلقی و تصور عامه مردم از نقش چپاولگرانه دولت در ارتباط با مالکیت دارایی ها، به شکل عمیقی ریشه دوانیده است. نزدیک به 240000 هکتار توسط مقامات عالی رتبه در اداره کرزی غصب شدند.
منازعات پیرامون زمین از عوامل اصلی جنگ در افغانستان است. کشمکش ها درباره توزیع نابرابر زمین در امتداد مرزهای سیاسی-قومی از زمان تاسیس دولت افغانستان وجود داشته اما به خاطر بی ثباتی دوامدار از سال 1979 بدین سو مسائل فوق تشدید شده است. از سال 2002 بدین سو، رقابت بر سر تصاحب زمین به مراتب افزایش یافته است: بی تفاوتی سیاسی و حاکمیت نهادی ضعیف در دوران اداره کرزی تغییرات مثبت ناچیزی را در تناسب با فشار رو به افزایش جمعیت، رشد سریع شهرنشینی و قیمت های رو به تصاعد اراضی به ارمغان آورده است. در افغانستان زمین کالایی است که از قیمت بازاری استثنایی بالایی برخوردار است و به آسانی قابلیت تبدیل شدن به قدرت سیاسی و بالعکس را دارد. کنترل و تسلط بر دسترسی به زمین، اساس و بنای روابط قدرت و فعالیت های تجاری مربوطه را شکل می دهد. نخبگان عرصه کسب و کار افغانی، تضمینات و تامینات امنیتی، معافیت های مالیاتی، خطوط اعتباری و دسترسی به قراردادهای پرمنفعت را از سوی صاحبان قدرت های سیاسی، مالی و نظامی دریافت می کنند. روابط پرمنفعت متقابل، امکان گسترش نفوذ و تسلط بر منابع فیزیکی را برای گروه های فوق بیش از پیش افزایش می دهد.
در سال 2009 به چند نمونه از اصلاحات انجام گرفته ارضی بر می خوریم که مهمترین آن ها منتهی به تاسیس اداره اراضی گردید. این اداره تنها مرجع اداره و فیصله کلیه امورات مربوط به زمین، در کشور به حساب می آید. گرچه مسائل مربوط به اجاره زمین های دولتی به سرمایه گذاران، به اداره اراضی واگذار شده است، ولی این اداره از منابع لازم و کافی برخوردار نیست.
اداره اراضی و سایر ارگان های حامی دولتی هنوز نتوانسته اند بخش عظیمی از زمین های موجود در کشور را ثبت دفتر کنند. در نتیجه، قسمت های وسیعی از زمین ها بدون مستند سازی و ثبت دفتر (یا مستند شده به طور نادرست) باقی مانده اند. مساله فوق به نوبه خود توانمندی دولت  افغانستان در حل منازعات مربوط به زمین، به خصوص در محیط های روستایی را در هاله ای از ابهام و پیچیدگی فرو برده است. افزون بر این، برای یک شهروند معمولی افغان، مشاوره با مراجع ذی صلاح و اطلاع و دستیابی بر اسناد رسمی و اداری یک عمل بیش از حد وقت گیر است. چنین عملی نیازمند سطح معینی از سواد و آگاهی می باشد و مبارزه با اسناد جعلی و ساختگی طرف مقابل خود تبدیل به یک رویه شده است. ابهام و سردرگمی، که مسائل مربوط به زمین در افغانستان را احاطه کرده است، در داده های بانک جهانی ذیل شاخص فضای کسب و کار کشورها به وضوح قابل درک است. خرید یک قطعه زمین ثبت دفتر شده و سایر منابع فیزیکی نظیر مستغلاتی که جنجالی نباشند، در افغانستان حدود 250 روز را در بر می گیرد (یعنی بیش از ده برابر مدت زمان متوسط مورد نیاز در کشورهای عضو سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه). چنین وضعیتی سبب شده است که افغانستان هفتمین کشور از سمت آخر در رتبه بندی جهانی شاخص کسب و کار قرار بگیرد.
حفظ و نگهداری از زمین در دوره بهره برداری و خرید مطمئن مستغلات (یا اجاره آن با اهداف مشابه) در فرایند رشد و توسعه بخش خصوصی نقش عمده ای ایفا می کند. قوانین صریح مرتبط با اجاره داری زمین و شفافیت حقوق مالکیت، کارآفرینان را در بلندمدت تشویق می کند تا به سرمایه گذاری و پس انداز عوائد خود بپردازند. عوامل فوق سبب می شود توجه و میل به حفاظت از حقوق زمین داری به استفاده اقتصادی آن تغییر جهت دهد، بدین معنا که بتوان از زمین به عنوان وثیقه ای برای دریافت وام از مجاری رسمی نیز استفاده به عمل آورد (دسترسی به وام از مجاری رسمی یکی  از پیشنیازهای کلیدی رشد بخش خصوصی در هر کشوری محسوب می شود) و همچنین در ایجاد ثبات اجتماعی و تقویت حکومت محلی نیز اثر گذار است.
با توجه به شرایط ویژه محیطی افغانستان، کمیابی زمین های مناسب به لحاظ اقتصادی، به خصوص زمین هایی که با منابع آبی از فاصله کمتری برخورداراند، در وضعیتی که خشکسالی رو به افزایش است – در پیوند با وابستگی شدیدی که به زمین در رابطه با  کشت و زرع محصولات معیشتی وجود دارد، در کنار دولت و مکانیسم بازاری که از تامین رفاه برای اکثریت مردم افغانستان عاجز است -  زمین را به یکی از عوامل تولید دارای بازار رقابتی شدید مبدل کرده است.
افزون بر این، هنجارهای میراث گذاری که دارایی ها را در امتداد نسل ها به بخش های کوچک و کوچکتر تقسیم می کند، بیان گر این مطلب است که اندازه سهم دارایی های قابل تصرف افراد رو به کاهش است و این امر خود بر مشکلات موجود می افزاید. در محیط های شهری، در نتیجه گسترش حضور جامعه جهانی، قیمت املاک و مستغلات افزایش غیر متعارفی را به خود دیده است و در نتیجه آن، ابعاد سیاسی و قیمومیت دارایی ها بیش از پیش تحکیم یافته است.
به دلیل فقدان اعتماد و اطمینان نسبت به نهادهای قضایی رسمی، نود فیصد افغان ها فقط بر قوانین عرفی متکی اند. چنین امری مسیر را برای میانجیگیری شورشیان مسلح در منازعات قومی و دعواهای مربوط به زمین، توسط آن چه تحت عنوان قانون شریعت یا سیستم حقوقی اسلام عرضه می شود، هموار می کند. تفاسیر مزبور از قوانین اسلامی شخصی بوده و اغلب اوقات جانبدارانه صورت می گیرد و بسیاری از افغان ها سواد لازم و کافی را ندارند تا بدرستی فرق بین مسائل شرعی و سنت های محلی را متوجه شوند. جذابیت این نوع قضاوت ها در این است که ظاهرا آغشته به فساد نیستند. شورشیان مسلح، خالیگاه به وجود آمده بر اثر نزاع های ناشی از تصرف غاصبانه اراضی توسط زورگویان محلی و مقامات عالی رتبه دولتی را نیز پر می کنند؛ مسائلی که دولت نسبت به حل و فصل آن ها چندان علاقه ای نشان نمی دهد. زورمندان در محیط های شهری علی الخصوص اراضی سودآور دولتی را هدف قرار می دهند (که اغلب به منظور ساخت و ساز طراحی می شوند و یا با هدف جلب حمایت های مردمی توزیع می گردند) و طعمه های خود را از میان اقلیت های قومی محلی انتخاب می کنند.
یکی دیگر از چالش های مربوط به دسترسی عادلانه به زمین، با عودت مهاجرین و جمعیت های بیجا شده داخلی ارتباط می گیرد، که در میان آن ها افرادی با ایده ها و ارتباطات تجاری مفید نیز حضور دارند. تعدادی از این بیجاشدگان پس از برگشت به جایداد اصلی شان با جدال و ستیزه بر سر دارایی هایشان مواجه شده اند و برخی دیگر نیز به خاطر غصب و مصادره اموالشان توسط دولت یا افراد قدرتمند توان برگشت ندارند.
از موارد خاص مرتبط با دسترس پذیری به زمین، موقعیتی است که زنان دارند. در مقایسه با مردان افغان، زنان معمولا از تحرکات کمتری برخورداراند و دسترسی به زمین، درگیری با آن و فعالیت های دامپروری برای آنان دارای اهمیت و ارزش اقتصادی و اجتماعی بالایی است. علی رغم حضور زنان در فعالیت های مزبور، فقط تعداد کمی مالک زمین اند و خود این امر مانع حضور موثر آنان در دایره فامیلی می گردد.
چالش موجود بر سرراه دسترسی به منابع فیزیکی دیگر، غیر از املاک و مستغلات ( نظیر سردخانه مواد خام و موترهای دارای سردخانه، ماشین آلات با تکنولوژی پیشرفته و سیستم های مدرن شبکه آی تی)، مساله تامین مالی است. دریافت وام های کلان از مجاری رسمی بدون ارائه اسناد زمین ثبت دفتر شده عموما امکان پذیر نمی باشد. چالش جدی دیگر، اخذ ویزا برای خرید ماشین آلات و تجهیزات تولیدی از کشورهای خارجی، تحویل سالم آن در کشور، مهارت ناکافی در راه اندازی، حفظ و نگهداری آن ها و کمبود مواد اولیه لازم می باشد. در حالی که نخبگان اقتصادی توانایی خرید و تحصیل منابع مذکور را دارند، مالکان معمولی کسب و کارهای کوچک و متوسط در امر تهیه و تدارک نهاده های مزبور دچار مشکل اند. بدون ماشین آلات و تجهیزات مدرن، برای کشاورزان افغان، مالکان کسب و کارهای کوچک فعال در حوزه های زراعی و صاحبان صنایع سبک ارتقای کارایی، افزایش محصولات و بالابردن توان رقابتی در مقابل تولیدات و کالاهای خارجی تقریبا امکان پذیر نمی باشد.
(ترجمه فوق قسمتی از مقاله ای است که تحت عنوان "بخش خصوصی افغانستان؛ وضعیت کنونی و مسیر پیش رو" به قلم گروهی از نویسندگان و با تمویل موسسه بین المللی پژوهش های صلح استکهلم (SIPRI ) اخیرا منتشر گردید.)